BLOG

Arsa Sahibi Bir Müteahhite Bina Yaptırırken Nelere Dikkat Etmeli?

Bir arsanız var ve müteahhite vermeden önce aklınızda birçok soru mu var? Bu yazımızda bu sorulara cevap vermeye çalışacağız.
Arsasını müteahhitekat karşılığı teslim edecek olan arsa sahibinin dikkat etmesi gereken bazı durumlar bulunmaktadır.
Arsa sahibi olan herkesin arsalarına bina yapacak kadar birikimi olmayabilir. Bu gibi bir durumda ilk akla gelen çözüm yolu müteahhit ile anlaşmak ve yapılacak olan bina için daire karşılığında söz konusu arsanın verilmesidir. Bu işlem kat karşılığı arsa olarak bilinmektedir ve bir sözleşme içerisinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Aynı zamanda kat karşılığı arsa projesinin iki taraf için de avantajlı olması için sözleşme bünyesinde bazı noktalara dikkat edilmesi gerekmektedir. Arsa sahibinin binadan kaç daire ya da hangi katları alacağı tamamen müteahhit ile yapılan sözleşmeye bağlıdır.

SÖZLEŞME NOTER TARAFINDAN DÜZENLENMELİ

Kat karşılığı arsa uygulamasında kurumsal müteahhitlik firmaları ile herhangi bir sorun yaşanma ihtimali düşük olmasına rağmen tecrübe eksikliği olan müteahhitler ile birçok problem yaşanabilmektedir. Sözleşmedeki maddeler yok sayılarak binanın belirlenen tarihte teslim edilmemesi, yanlış malzeme kullanımı gibi istenmeyen durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durumda arsa sahibinin dikkat etmesi gereken birçok nokta vardır.
Kat karşılığı arsa sözleşmesinde sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi ve her iki tarafın da hakkını gözetecek maddelerin sözleşmede yer alması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılacaktır. Diğer yandan arsa sahibinin, müteahhit ile kat karşılığı anlaşmadan önce dikkat etmesi gerekenleri şu şekilde sıralayalım:

• Arsa sahibi mutlaka kurumsal müteahhitlik firmalarına öncelik vermeli, bu durumda bile firmayı iyice araştırarak daha önce yaptığı projeleri detaylıca araştırmalıdır. Arsa sahiplerine tavsiyemiz: Müteahhitin daha önce inşaat yaptığı arsaların sahipleriyle görüşsünler, müteahhitten memnun kalıp kalmadıklarını sorsunlar.

• Müteahhit ile anlaşmadan önce arsa sahibinin söz konusu müteahhit ile alakalı bilgi toplaması, gerekirse hakkında bir dava açılıp açılmadığını incelemesi gerekmektedir.

• Taraflar arasında yapılacak olan sözleşmede arsa sahibinin binanın teslim tarihi ile alakalı net bir ibarenin sözleşmede yer almasını sağlaması gerekmektedir. Normal şartlar altında projelerde bu süre 12-18 ay arasında değişmektedir.

• Projede kullanılacak olan malzeme kalitesinin sorgulanması, kaliteli malzeme kullanılması koşulunun sözleşmede yer alması önemlidir.

• Sözleşmede daire paylaşımının nasıl yapılacağı detaylıca belirtilmeli, her bir dairenin aynı kalitede yapılması sağlanmalıdır. Aksi halde müteahhit lüks daireleri alabilir ve arsa sahibine alt kattaki daireleri verebilir. Sözleşmenin sonuna şöyle bir madde konabilir: “Müteahhit, tüm dairelerde aynı malzemeyi kullanacak ve aynı kalitede işçilik yaptıracaktır.”
Arsa sahibinin müteahhite bina yaptırırken yukarıda bahsettiğimiz konulara dikkat etmesi olası bir sorunun çıkmasını büyük bir ölçüde önler ve aynı zamanda projenin zamanında teslim edilmesi konusunda da yaptırıcı bir etkisi olacaktır.

BİNA YAPARKEN DEPREME KARŞI NASIL ÖNLEMLER ALINMALIDIR ?

Ülkemizin büyük çoğunluğu deprem tehdidi altında bulunuyor. Bu potansiyel tehdide karşı önceden alınması gereken birçok tedbir var.
Yapıların tasarımı ve inşası sırasında yaşam alanlarının konforlu olması için gerekenler kadar dayanıklı olması ilkesi de önemlidir. Bir yapının gereken dayanıklılıkta tasarlanmamış ya da inşa edilmemiş olması her zaman deprem yüzünden maksimum hasara uğrama riskini de beraberinde getirir. Bu sebeple gerek mimarlar ve mühendisler gerek de diğer disiplinlerin uzmanları ile birlikte gelişen teknolojiye dayalı olarak deprem için tedbirler alınmaktadır.

Yapısal Tasarımda Depreme Dayanıklılığı Sağlayan Faktörler

Binanın inşası için nitelikli malzeme ve kaliteli bir mühendislikten önce mimari tasarımdaki dayanıklılık faktörlerinin üzerinde durulması gerekir. Yapıların depreme dayanıklı olarak inşa edilmesi için öncelikle mimari projenin buna uygun olarak çizilmesi gerekir. En doğrusu, mimari ve statik projenin beraber tasarlanıp çizilmesidir.

Depreme karşı alınacak önlemlerden bazılarını şu şekilde sıralayabiliriz;

Yapının sık oluşan hafif ölçekteki depremlere karşı elastik özellik göstermesi baz alınır. Orta şiddette gerçekleşen depremler için ise elastik limitine dayanması hedeflenir. Bu iki durumda da yapısal ya da yapısal olmayan hasarın meydana gelmemesi amaçlanır. Yüksek şiddette depremlerde ise yapının plastik davranması, bu şekilde de binanın en azından tümünün yıkılmaması hedeflenir.

Yapıların düzensiz formda olmamasına dikkat edilir. Düzenli formda bir yapılaşma depreme karşı dayanıklılığı artırır.

Kolonların bir aks içine(hizalı) yerleştirilmesine, düzensiz olmamasına özen gösterilir. Düzensiz bir kolon yerleşimi binanın depreme olan dayanıklılığını azaltır.

Aks içine yerleştirilen kolonların hem yatay hem de dikey düzlemde aynı dayanıklılığı gösterecek şekilde ölçülendirilmesi gerekir. Örneğin; 70×80 cm’den oluşan kolonlar bir aks yüzeyinde 70 cm üzerinden, diğerinde ise 80 cm üzerinden dayanıklılık gösterecektir.

Kolonların arasındaki mesafenin eşit olması avantajdır. Bunun yanı sıra cephelere dik olarak yerleştirildiğinde dayanıklılığı artırır.

Yatay düzlemde, yani her katta kolonların devamlılığının sağlanması gerekir. Bir kat içinde yer alan kolon sayıları her katta eşit olmalı ve yapının temelinden çatısına kadar dikey devamlılığı da sürdürülmelidir.

Zemin kat rijitliğinin üst katlardaki rijitlikten az olması sebebiyle ortaya çıkan yumuşak zemin oluşumundan kaçınılır.

Yapı temelinin değişik seviyede ve değişik türlerde olmamasına, bina temelinin hemzemin üzerine kurulmasına dikkat edilir. Yani yapının yarısı kayaya yarısı toprağa oturmamalı

Kolonların her zaman için kirişlerden daha güçlü olması dayanıklılık için şarttır.

Mühendisler inşaat başlamadan önce zeminin sismik aktivitesini değerlendirir. Zeminin tahmini olarak 50 yıl içindeki hareketlerinin çıkarılabildiği raporlar uyarınca mimar ve mühendisler yapıların gerekliliğini daha sıkı standartlarla koruma altına alır.

Yapının inşasında nitelikli, kaliteli ve yeteri kadar malzemenin kullanılması gerekir. Adapazarı – Gölcük depremlerinden hatırlanacağı üzere binaların yıkılmasının ardından enkazlardantoplanan örnekler malzemenin ne kadar yetersiz olduğunu göstermişti.

Bunlar dışında depreme dayanıklı yapı tasarımı için uyulması gereken başka pek çok kural daha bulunur. Tüm bunlara dayalı olarak bina yapımında etken olan konuların uzmanlarıyla da ortak bir çalışma yürütülmesi gerekir. Bu sayede depreme dayanıklı yapıların giderek yaygınlaşması mümkün olur.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?K

Son senelerde adından sıkça bahsedilen kentsel dönüşüm, düşünüldüğünün aksine yapılaşmada gerekli bir projedir. Kanunen bir hak olan kentsel dönüşüm de kent içerisindeki afet riski taşıyan bölgelerin belirlenmesi ve sağlıklı, depreme karşı dayanıklı bir hale getirilmesi işlemidir. Ülkemiz deprem kuşağı bölgesinde yer aldığı için, bu proje ile birlikte hem can hem de mal güvenliğiniz sağlanarak sizlere daha huzurlu ve güvenli bir yaşam sunuyor.

Kentsel Dönüşüm Aşamaları

Yapım olarak çok eski yıllara dayanan ev ve binalar depreme karşı çok dayanıklı olmayabilir. Yalnızca deprem değil tüm doğal afetlere karşı yapının dayanıksızlığı söz konusu olabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm projesi ile yapılarınızı daha güvenli hale getirebilirsiniz. Yapınızı kentsel dönüşüm ile daha dayanıklı hale getirmek istiyorsanız, başvuru yapabilirsiniz. Başvurunuz sonuçlandığında binanız için çalışmalara başlanacaktır. Ancak başvurunuz dışında Bakanlar Kurulu tarafından riskli alan bölgeleri belirlenir. Bu bölgelere kentsel dönüşüm kesin olarak yapılması gerekmektedir.

1. Yapınız için bağımsız bölüm maliklerinden biri ya da kanuni olarak sizi temsil eden kişilerce masrafları size ait olmak üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından görevlendirilen risk tespit kuruluşlarına başvurulur. Yapınızın riskli yapı çerçevesinde ele alınabilmesi için ilk önce riskli yapı uzmanları tarafından binanız incelenir. Bina incelendikten sonra binanızın risk durumu hakkında risk raporu hazırlanarak gerekli yerlere gönderilir.

2. Risk tespit raporunuz il müdürlükleri ya da bölgenizde bulunuyorsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüklerine gönderilir. Eğer bakanlık tarafından yetkilendirilme yapılmışsa belediyelere de gönderilebilir. Rapor sonucu binanızın riskli bir yapı olup olmadığı incelenir. Bunun üzerine binanıza yıkım ya da güçlendirme çalışmaları yapılır.

3. Yapınız kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı grubunda yer alıyorsa ve yıkım işlemleri yapılacak ise bu duruma itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. İtiraz hakkınızı kullanarak, binanızın yıkımını engelleyebilir ve güçlendirme çalışması yaptırabilirsiniz. Ancak yıkım gerekli görüldüyse bu hem sizin can güvenliğiniz hem de mal güvenliğiniz için en doğrusu olacaktır.

4. Rapor sonucu karar verilen kentsel dönüşüm çalışmalarına başlanır. Riskli yapının tahliye edilmesi ve yıkımı için 60 gün gibi bir süre verilir. Bu süreçte anlaşma ile taliye edilen bina sakinlerine, bakanlık tarafından kira yardımı ya da geçici konut yardımı yapılır. Anlaşma sağlanmadan yapılan ve kira yardımından yararlanamayan bina sakinleri ise kredi desteklerinden yararlanabilir.

5. Kentsel dönüşüme giren yapınız için proje alanı başlayarak inşaat uygulamaları yapılır. Yıkım yapılan binalarda tüm imar alanına yeniden bina yapımı için çalışmalar başlar ve depreme karşı dayanıklı malzemeler kullanılır. Bina güçlendirme çalışmalarında ise binanın zemin alanına inerek zemin de depreme karşı güçlendirme çalışmaları yapılır.

6. Kentsel dönüşüme giren yapınızın teslim süresi inşaat firmasına göre değişiklik gösterebilmektedir. Yapınız teslim edildiğinde eksik gördüğünüz noktalar var ise bunları bildirerek giderilmesini isteyebilirsiniz. Tüm işlemler sonrası bina sakinlerine belge ve kat mülkiyet tapıları verilir.